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上海人平均多長(zhǎng)時(shí)間換一次房子

1988年，上海有位名叫王石的人平年輕人，正帶領(lǐng)著他的均多間換深圳德城市政工程有限公司團(tuán)隊(duì)，滿大街地推銷“產(chǎn)品”。長(zhǎng)時(shí)次房

這個(gè)產(chǎn)品不是上海房子，而是人平公司的股份！

2800萬股，均多間換每股1塊錢。長(zhǎng)時(shí)次房但即便老板親自下場(chǎng)叫賣，上海在deadline之前，人平萬科還是均多間換有360萬股沒有推銷出去

眼看一切努力即將白費(fèi)，一位北京買家來電買走了剩余的長(zhǎng)時(shí)次房所有股票，不僅挽救了萬科，上海深圳德城市政工程有限公司還造就了一個(gè)超越巴菲特的人平「投資神話」

有媒體統(tǒng)計(jì)，在其持有萬科股票的均多間換近30年里，最初的360萬變成了40+億，足足翻了1000多倍（巴菲特長(zhǎng)持《華盛頓郵報(bào)》40年翻了200倍）

一個(gè)人，一支股票，沒有任何花哨的招式，唯一做的一件事情，就是「什么都沒做」

這樣的長(zhǎng)持，在暗礁密布的大A里鳳毛麟角，而在上海樓市，大有人在！

14年

上海850萬套二手房住宅的平均持有時(shí)長(zhǎng)

20年

楊浦、長(zhǎng)寧二手房住宅的平均持有時(shí)長(zhǎng)

27年

內(nèi)環(huán)內(nèi)老公房的平均持有時(shí)長(zhǎng)

今天，我們就來探究一下：

上海人平均多久換一次房子？

平均14年換一次房子

要統(tǒng)計(jì)上海二手房住宅的平均持有時(shí)長(zhǎng)，不僅要知道哪些房子有成交、還要知道哪些房子沒有成交，這并不是件容易的事，對(duì)于數(shù)據(jù)樣本的廣度、深度、精度都有很高的要求，所以你現(xiàn)在看到的數(shù)據(jù)非常珍貴

我們將上海所有的二手房住宅交易數(shù)據(jù)分為兩種情況：有成交和無成交

A為兩次成交間隔；B為最后一次成交到2023年7月的持有時(shí)長(zhǎng)

也因此我們就可以得到三個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑：

只統(tǒng)計(jì)A，就得到了上海二手房住宅的平均交易周期，約為11.35年

只統(tǒng)計(jì)B，就得到了當(dāng)前所有上海二手房住宅的平均持有時(shí)長(zhǎng)，約為15.59年

統(tǒng)計(jì)A+B，就得到了20+年來上海二手房住宅的平均持有時(shí)長(zhǎng)，約為14.24年

哪個(gè)口徑的數(shù)據(jù)更適合回答平均多長(zhǎng)時(shí)間換一次房子？肯定是A+B

也即，上海人平均14年換一次房子

這個(gè)問題回答完了，緊接著就會(huì)有更多的問題冒出來

黃浦業(yè)主多長(zhǎng)時(shí)間換一次房子？

內(nèi)環(huán)業(yè)主多長(zhǎng)時(shí)間換一次房子？

老公房業(yè)主多長(zhǎng)時(shí)間換一次房子？

篇幅有限，這里只放不同區(qū)域、環(huán)線、產(chǎn)品類型的最高、最低持有時(shí)長(zhǎng)數(shù)據(jù)，

上海16個(gè)區(qū)的二手房住宅平均持有時(shí)長(zhǎng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)內(nèi)高外低，平均持有時(shí)長(zhǎng)最長(zhǎng)的是楊浦，約20.17年；平均持有時(shí)長(zhǎng)最短的是青浦，為9.11年

上海4環(huán)5區(qū)與區(qū)域數(shù)據(jù)同頻，平均持有時(shí)長(zhǎng)最長(zhǎng)的是內(nèi)環(huán)內(nèi)，約18.95年；平均持有時(shí)長(zhǎng)最短的是外郊環(huán)，為10.4年

上海4類二手房住宅產(chǎn)品類型中，平均持有時(shí)長(zhǎng)最長(zhǎng)的是老公房，約25.19年；平均持有時(shí)長(zhǎng)最短的是次新商品房，為6.68年

超過50%的人長(zhǎng)持超10年

不同二手房住宅的平均持有時(shí)長(zhǎng)差異非常大，內(nèi)環(huán)內(nèi)老公房平均持有時(shí)間最長(zhǎng)，約27.1年；郊環(huán)外商品次新房平均持有時(shí)間最短，約5.74年

比這差異更大的，是不同持有時(shí)長(zhǎng)二手房住宅的體量

有些房子交易頻繁

成交間隔小于2年的，共有約38萬次成交

有些房子交易稀少

成交間隔超過10年的，共有約168萬次成交

甚至有些房子交易為零

從竣工交房到現(xiàn)在，持有超10年且沒有成交的，共有約400萬套房

我們按照持有時(shí)長(zhǎng)的不同，將小于2年的視作投機(jī)；5年間視作投資；10年的視作投資自住；10年以上視作純自住

就得到了上海二手房住宅交易的冰山圖

在上海二手房住宅過往的378萬次成交中

投機(jī)占比約為10.1%

投資占比約為18.6%

投資自住占比約為29.9%

純自住占比約為44.4%

而所有成交的房源僅占上海二手房住宅總量的約33.91%，也就是說：

上海近2/3的二手房從竣工交房開始，20+年來從未有過交易

這才是上海二手房住宅市場(chǎng)的廬山真面目，那些被我們習(xí)慣性忽略的，是沉默的大多數(shù)！

投資長(zhǎng)持自住置換

做個(gè)粗略計(jì)算：按照上海新房的年度均價(jià)來計(jì)算，2000年上海房?jī)r(jià)3326元/㎡，到2023年，上海新房均價(jià)超6.5萬/㎡，23年間房?jī)r(jià)翻了近20倍，雖然跟開頭的1000倍沒法比，但是比掙扎在3000點(diǎn)的普通股民來講，已經(jīng)幸運(yùn)多了~

更何況還有3倍的杠桿和房租受益，年化收益已經(jīng)跑贏絕大多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品

用當(dāng)下最火的四個(gè)字來形容：遙遙領(lǐng)先

所以，長(zhǎng)持是一項(xiàng)高收益低風(fēng)險(xiǎn)的投資！

但如果從自住角度來看，房子確是非換不可！

小區(qū)是有壽命的！

目前上海商品次新房外立面的主流材質(zhì)是真石漆（多彩漆），雖然相較于十幾年前流行的涂料外立面，已經(jīng)有了非常明顯的提升

但一般的真石漆的使用年限大概在10年之間，高端的真石漆使用壽命可以達(dá)到15年，根本無法陪伴住宅走過70年，而且真石漆普遍會(huì)在5年以內(nèi)發(fā)黃、變色甚至脫落，整個(gè)小區(qū)開始破舊，氣質(zhì)也漸漸流失殆盡

真石漆（2015年后小區(qū)）

當(dāng)然，更好的外立面很大程度上能低于這種衰敗，比如真石材、鋁板等等，歲月走過不留痕跡，整個(gè)小區(qū)依然“嶄新”

左鋁板，右真石材（202005年小區(qū)）

但這也是只延續(xù)了小區(qū)的壽命，受限于當(dāng)時(shí)行業(yè)發(fā)展水平的小區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)卻是“難救”

我們對(duì)比一下幾個(gè)不同房齡小區(qū)同為100㎡左右的戶型你就能明白其中的差異

從居住環(huán)境改善的角度來看，跟上行業(yè)的升級(jí)是非常必要的，所以說自住置換

而且即使你已經(jīng)住進(jìn)鋁板外立面的商品次新房，這種置換也仍未結(jié)束，再過8年，第四代住宅就要來了，又是對(duì)居住環(huán)境一個(gè)巨大改善~

總結(jié)

平均14年換一次房子背后，是上海樓市一貫的穩(wěn)健作風(fēng)，潛在的置換需求潛力巨大

同時(shí)置業(yè)的“成本”也在逐漸提升，當(dāng)下新房市場(chǎng)逐利風(fēng)氣盛行，連帶著很多純自住轉(zhuǎn)向投資自住，但是如果你明確知道，你未來會(huì)在這個(gè)房子里住14年，你當(dāng)下的選擇會(huì)不會(huì)有所改變呢？

房子是用來住的，這句話不是空穴來風(fēng)，跨過風(fēng)云驟變的雨季，在陽光溫暖的日子里，為自己找個(gè)安逸舒適的地方

只待「輕舟已過萬重山」